「①ＡさんからＢさんへ②ＢさんからＣさんへと不動産を売却したんだけどＡさんからＣさんへ直接名義を移せないか？」
　
　本来不動産の名義は①Ａさん→Ｂさん②Ｂさん→Ｃさんというように記録しなければなりません。
　なぜなら登記というものは不動産の権利や名義の流れと経緯を正確に公示するためのものだからです。
　ですが、直接Ｃさんに移すことによって費用や税金を安くしたいということから　クライアントの方々から上のような相談を頂くことがあります。
　
　この様にＢさんを経由しないでＣさんへ直接名義を移す方法を「中間省略登記」と呼びます。
　かつては実務上、この中間省略登記が幅広く行われていましたが平成１７年の不動産登記法改正により原則としてすることができなくなりました。

　そこで現在では中間省略登記に代わる新たな方法として「第三者のためにする契約」という制度が利用されています。
　この「第三者のためにする契約」を利用することによってあたかも中間省略登記をするのと同じように直接Ｃさんに名義を移すことができます。


「第三者のためにする契約」とは「民法」という法律に規定されているもので、おおよその流れは下記のようになります。

　①ＡさんとＢさんの間で不動産売買契約を締結します。

　②その契約にはＢさんからＡさんに売買代金が支払われたときにＢさんが指定する第三者にＡさんから直接名義が移る旨の特約が盛り込まれています。

　③Ｂさんは第三者としてＣさんを指定します。

　④ＣさんはＡさんに対し、自分が直接不動産の名義を受ける旨の意思表示をします。

　⑤その後、ＢさんからＡさんに売買代金が支払われることによってＡさんから直接Ｃさんに所有権が移転することになります。

　このようにＡさんとＢさんの契約にＣさんを巻き込むことによってＡさんから直接Ｃさんへ名義を移すことができるようになるのが「第三者のためにする契約」を利用した名義変更の方法となります。

　しかしクライアントの方々から「この様な方法は中間省略登記が認められなくなったから生み出された一種の脱法行為ではないか？」とのご質問をいただくことがありますが、上記のとおり、この「第三者のためにする契約」は「民法」という法律で認められている制度ですのでその点につきましてはとくに問題はございません。（民法第５３７条参照）


　「第三者のためにする契約」を活用することによって従来の中間省略登記に代わり直接Ｃさんへ名義を移すことができます。しかしこの制度にもデメリットはあります。

　一つ目は名義に関してはＡさんから直接Ｃさんへ移りますが、売買代金はＣさんからＢさんへ入金後、その代金でＢさんからＡさんへの売買代金が支払われるため（Ｂさんが売買代金を一旦立て替えている場合を除いて）通常の売買と比較してお金の流れが煩雑になることが考えられます。また売買代金の入金確認も長時間に及ぶ可能性が考えられます。

①ＣさんからＢさんへの売買代金支払い
②ＢさんからＡさんへの売買代金支払い
これらの２つの入金が確認できてはじめて名義変更ができるためです。
※一般的な売買ですと買主の方から売主の方へ売買代金の支払いの確認ができれば名義変更はできますので１つの入金確認で終わります。

　二つ目は①ＡさんとＢさん②ＢさんとＣさんでの売買代金の支払いが別々の日にちであった場合、名義がＡさんのままであるため、その間に別の名義が入ってしまったり、差押えがされてしまうリスクがあります。

　三つ目は上記の様に通常の名義変更より複雑なのでＣさんへ融資をする金融機関によっては直接移転方式を認めていないことがあります。


　以上のように「第三者のためにする契約」という制度を活用することによって直接名義を移す方法は現在でもすることができます。
　しかし、その反面に通常の名義変更よりも複雑な手続きになるためトラブルになることも少なくありません。

　我々司法書士は登記・不動産の名義変更の専門家ですので直接名義を移すことをご検討中の方はいつでもご相談を承ります。


執筆　司法書士法人ファミリア
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